Carolina, de Medellín, compró un apartamento en Brickell por $800,000 en 2022. Lo puso a su nombre. Falleció en 2025. Sus herederos deben $296,000 al IRS antes de recibir nada.
Esto no es una historia inventada. Es el resultado de un error que cometen cientos de latinoamericanos cada año al comprar propiedad en Florida. Y lo peor es que es completamente evitable.
Estos son los cinco errores más comunes — y cómo evitarlos.
Error 1: Comprar el inmueble a su nombre personal
Cuando una persona que no es residente fiscal de los Estados Unidos muere siendo dueña de una propiedad en Florida, el IRS cobra un impuesto al patrimonio. Y la exención para no residentes es de apenas $60,000 — muy diferente a los $13 millones disponibles para ciudadanos y residentes.
La tasa puede llegar al 40% sobre el valor neto que exceda esa exención.
En el caso de Carolina: $800,000 − $60,000 = $740,000 gravables. El 40% de eso es $296,000. Ese dinero hay que pagarle al IRS antes de que los hijos reciban un centavo.
La solución no es no comprar. Es comprar con la estructura correcta desde el principio.
Error 2: Crear una LLC pensando que eso "resuelve" el problema
Muchos asesores — de buena fe — recomiendan crear una LLC en Delaware o Florida para comprar la propiedad. Y la LLC tiene ventajas reales: privacidad, facilidad operativa, separación del nombre del dueño en los registros públicos.
Pero hay algo que casi nadie explica: una LLC de un solo dueño es "transparente" para el IRS. Eso significa que el IRS ignora la LLC y la trata como si el dueño tuviera la propiedad directamente.
Resultado: si usted es el dueño del 100% de una LLC que tiene un apartamento en Miami, sigue expuesto al impuesto al patrimonio exactamente igual que si tuviera el apartamento a su nombre.
La LLC no resuelve este problema. Punto.
Error 3: No planificar FIRPTA antes de vender
FIRPTA es una ley que obliga al comprador de una propiedad a retener el 15% del precio bruto de venta cuando el vendedor es extranjero. No el 15% de la ganancia — el 15% del precio total.
Ejemplo: usted vende su apartamento por $500,000. El comprador está obligado a retener $75,000 y enviárselos al IRS el día del cierre. Usted recibe $425,000.
Aunque usted no haya tenido ganancia. Aunque haya vendido a pérdida. La retención es sobre el precio bruto.
Hay una manera de reducir o eliminar esta retención si se hace el trámite correcto antes del cierre — pero requiere tiempo y planificación anticipada. Si lo descubre el día antes de firmar, ya es tarde.
Error 4: No tener un testamento válido en los Estados Unidos
Muchas personas asumen que su testamento del país de origen va a funcionar en Florida. A veces sí, a veces no — y el proceso de validar un testamento extranjero en un tribunal de Florida puede ser largo y costoso.
Si usted muere sin un testamento válido en EE.UU. y tiene bienes en Florida, se aplican las leyes de sucesión intestada del estado. Esas reglas pueden no coincidir con lo que usted hubiera querido.
Un testamento de Florida es un documento relativamente sencillo. No hay razón para no tenerlo.
Error 5: No coordinar con su asesor fiscal en el país de origen
Este error es más sutil — y puede costar caro en los dos lados del mapa.
Ecuador tiene el REFRIPE, que grava los rendimientos de entidades en paraísos fiscales. Colombia tiene normas ECE sobre entidades controladas. Venezuela, Perú y Argentina tienen sus propias reglas para activos en el exterior.
Si usted crea una sociedad offshore para proteger su propiedad en Miami sin coordinar con su asesor local, puede generar una obligación tributaria en su país de origen que no esperaba — o incumplir una obligación de reporte.
La planificación en EE.UU. y la planificación local no son mundos separados. Tienen que hablar entre sí.
El momento de planificar es antes de comprar
Estos cinco errores tienen algo en común: son mucho más fáciles de evitar antes de comprar que de corregir después. Reestructurar una propiedad que ya está a su nombre personal es posible, pero es más costoso, más lento y puede generar impuestos adicionales en el proceso.
Si ya tiene propiedades en Florida sin la estructura correcta, el segundo mejor momento para planificar es ahora.