Marcos, de Lima, tiene un apartamento en Miami que compró por $400,000 en 2019. Ahora lo quiere vender por $600,000. Cree que va a recibir $200,000 de ganancia, menos algún impuesto.

Lo que no sabe es que el día del cierre, el comprador va a retener $90,000 y enviárselos directamente al IRS. Marcos va a ver llegar $510,000 a su cuenta — no $600,000.

Bienvenido al mundo de FIRPTA.

Primera sorpresa: FIRPTA — la retención del 15%

FIRPTA es una ley federal que obliga al comprador a retener el 15% del precio bruto de venta cuando el vendedor es extranjero (no residente fiscal de EE.UU.) y a enviarlo al IRS.

Note bien: no es el 15% de la ganancia. Es el 15% del precio total de venta.

En el caso de Marcos: 15% × $600,000 = $90,000 retenidos el día del cierre. Marcos no los ve. El comprador los envía al IRS directamente como garantía de que el vendedor extranjero va a pagar sus impuestos.

Esto sorprende a casi todo el mundo que no lo conoce. Y la sorpresa llega tarde, generalmente días antes del cierre.

Segunda sorpresa: el impuesto real sobre la ganancia

Ahora calculemos el impuesto que Marcos realmente debe sobre la ganancia.

Marcos compró en $400,000 y vende en $600,000. Su ganancia de capital es $200,000.

Como tuvo el inmueble más de un año, aplica la tasa de ganancias de capital a largo plazo: 20%. A eso se suma el "Net Investment Income Tax" de 3.8% que aplica a ingresos pasivos de inversión.

Impuesto total estimado: 23.8% × $200,000 = aproximadamente $47,600.

Lo que Marcos puede recuperar

Aquí hay buenas noticias. La retención FIRPTA ($90,000) es un anticipo del impuesto, no el impuesto definitivo. El IRS aplica esa retención contra lo que realmente debe.

Marcos retuvo $90,000 pero solo debe $47,600. La diferencia — $42,400 — se la puede pedir al IRS de vuelta.

Pero para recuperarla tiene que presentar una declaración de impuestos en EE.UU. (Formulario 1040-NR), reportar la venta, calcular el impuesto real, y solicitar la devolución del exceso retenido.

Ese proceso puede tomar varios meses. El dinero no llega automáticamente.

El witholding certificate: cómo reducir la retención desde el principio

Si Marcos hubiera planificado con tiempo, podría haber solicitado al IRS un "withholding certificate" antes del cierre. Este certificado le permite al vendedor extranjero reducir la retención FIRPTA al monto estimado del impuesto real — en lugar del 15% del precio bruto.

Con el withholding certificate, la retención de Marcos sería de aproximadamente $47,600 — no $90,000. Recibiría más dinero al cierre y no tendría que esperar la devolución.

El problema: el trámite toma varias semanas. Hay que iniciarlo con al menos 60–90 días de anticipación al cierre. Si ya está a días de firmar, ya no hay tiempo.

¿Y si la propiedad está en una LLC?

Las reglas cambian dependiendo de la estructura. Si la LLC tiene un solo dueño extranjero, FIRPTA generalmente aplica igual. Si la LLC tiene múltiples socios o si hay una sociedad extranjera interpuesta, el análisis es diferente y más complejo.

Tampoco funciona intentar añadir un socio estadounidense a último momento para evitar FIRPTA — el IRS tiene reglas específicas para eso.

El impuesto estatal de Florida

Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta ni sobre las ganancias de capital. Eso es una ventaja. Todo lo que se paga en este esquema es federal.

La lección práctica

Si está pensando en vender su propiedad en Florida, hay dos cosas que debe hacer:

Primero, no cuente con recibir el 100% del precio de venta al cierre. Vaya planificando con la retención FIRPTA incluida en el cálculo.

Segundo, consulte con un asesor fiscal con experiencia en transacciones internacionales al menos 60 días antes del cierre. Si hay oportunidad de tramitar el withholding certificate o de estructurar la transacción de forma más eficiente, ese tiempo es el que se necesita para hacerlo.

Lo que parece una venta sencilla tiene capas que es mejor conocer de antemano.