Es la pregunta que nadie quiere hacer pero que todo el mundo debería responder antes de comprar.

Usted tiene un apartamento en Miami. Vive en Ecuador, Colombia, Venezuela o Perú. Si algo le pasa, ¿qué reciben sus hijos? ¿Cuándo lo reciben? ¿Cuánto cuesta?

La respuesta honesta es: depende de cómo está estructurada la propiedad. Y si no ha pensado en esto, probablemente la respuesta sea: sus herederos van a esperar mucho tiempo y pagar mucho dinero.

Esto es lo que pasa, paso a paso.

Paso 1: El inmueble queda congelado

El día que usted fallece, la propiedad queda bloqueada. Nadie puede venderla, alquilarla en nombre de los herederos ni hacer nada significativo con ella sin autorización judicial.

Esto no es una demora burocrática menor. Puede durar meses mientras se resuelve el proceso.

Paso 2: Se abre un proceso de sucesión en Florida

Los bienes inmuebles ubicados en Florida se rigen por las leyes de Florida, sin importar dónde murió el dueño.

Eso significa que sus herederos tienen que abrir un proceso llamado "probate" en los tribunales del condado donde está ubicada la propiedad. Si el apartamento está en Miami-Dade, el proceso es en Miami-Dade.

El probate requiere contratar un abogado en Florida, presentar documentos ante el tribunal, notificar a los acreedores, y obtener una orden judicial que autorice la transferencia a los herederos. El proceso típico toma entre 6 meses y 2 años.

Los honorarios del abogado de probate en Florida se calculan como un porcentaje del valor bruto del activo. Para una propiedad de $500,000, espere entre $10,000 y $25,000 en honorarios legales, más costos del tribunal.

Paso 3: El IRS exige el pago del estate tax

Si usted era ciudadano de otro país y no residente fiscal de EE.UU., la exención del impuesto al patrimonio federal es de solo $60,000.

Tomemos un ejemplo concreto: un apartamento en Brickell valuado en $500,000. El dueño era ecuatoriano, no residente fiscal de EE.UU., y falleció.

El impuesto al patrimonio aplica sobre: $500,000 − $60,000 = $440,000. La tasa sobre ese monto es aproximadamente el 40%. El resultado: $176,000 de impuesto al IRS.

Ese pago se debe hacer dentro de los 9 meses del fallecimiento. Si no se paga a tiempo, corren intereses y penalidades.

El cuadro completo: lo que realmente cuesta

Juntando todo para ese apartamento de $500,000:

  • Impuesto al patrimonio al IRS: $176,000
  • Honorarios de abogado de probate: $15,000–$25,000
  • Tiempo de espera antes de recibir el inmueble: 9–18 meses
  • Hipoteca e HOA que siguen venciendo durante ese tiempo: varios miles más

Sus herederos no reciben nada hasta que todo eso esté resuelto. Y si no tienen liquidez para pagar el impuesto al IRS a tiempo, pueden terminar vendiendo el inmueble bajo presión para conseguirla.

Paso 4: Las deudas se pagan antes que los herederos

Si hay una hipoteca vigente, cuotas de HOA atrasadas, u otras deudas contra la propiedad, esas se pagan primero, antes de que los herederos reciban algo.

No importa lo que diga su testamento. Los acreedores tienen prioridad.

Cómo evitar todo esto

Hay buenas noticias: este escenario es completamente evitable si se planifica con anticipación.

La solución estándar para un inversionista latinoamericano con propiedad en Florida es usar una estructura de tenencia que saque el inmueble de su patrimonio personal a efectos del estate tax — generalmente a través de una sociedad extranjera o un fideicomiso debidamente estructurado.

Cuando la propiedad está correctamente estructurada, al fallecer el dueño lo que se transfiere son participaciones en una entidad extranjera — no directamente el inmueble en Florida. Eso elimina o reduce drásticamente el estate tax y puede evitar el probate en Florida por completo.

¿Y si ya tiene la propiedad a su nombre?

Se puede corregir. Hay un proceso para transferir el inmueble a la estructura correcta mientras usted está vivo. Tiene costos y puede implicar algunos impuestos en el momento de la transferencia, pero esos costos son una fracción de lo que pagarían sus herederos si no hace nada.

El mejor momento para planificar fue cuando compró. El segundo mejor momento es ahora.