Bienes raíces en Florida
El título, el homestead, el probate y la transferencia a un Trust son preguntas de Florida. Son distintas del estate tax federal sobre bienes de situs estadounidense, y son distintas del derecho fiscal y del derecho de bienes del país del dueño. Asesoramos el lado de Florida y de Estados Unidos. No asesoramos sobre inmuebles situados fuera de Estados Unidos.
Recalde Law Firm, P.A. es un bufete de Florida, con oficina en Miami, Florida. Asesoramos únicamente en derecho de los Estados Unidos. No ejercemos derecho mexicano y no damos asesoría fiscal ni sucesoria de México. No ejercemos el derecho de ningún otro país. La constitución de una entidad fuera de Estados Unidos, y el derecho local de esa jurisdicción, corresponden al abogado local. Nosotros nos ocupamos de la arquitectura del lado estadounidense: la clasificación, los documentos que leerán un custodio y un tribunal de Estados Unidos, y la coordinación con el asesor fiscal de la familia.
Un condominio o una casa en Florida puede estar a nombre de una persona, de una entidad o de un trustee. Cada opción cambia el probate, el homestead y el expediente fiscal federal. La retención federal en una venta hecha por una persona extranjera es FIRPTA, que no reescribimos aquí. El enlace en inglés es FIRPTA. El Trust que puede recibir el inmueble se trata en Foreign Trusts.
Una escritura a nombre de una persona es fácil de firmar y cara de deshacer. Al fallecer, un inmueble de Florida a nombre individual es un bien de probate en Florida, salvo que una transferencia válida ya lo haya movido. Una entidad o un trustee en la escritura evita ese probate solo si la entidad o el Trust es de verdad el dueño y los documentos están vigentes. Una sociedad que nunca se fondeó, o un Trust que se firmó y nunca recibió la escritura, no lo evita.
El homestead de Florida es un estatus de derecho estatal para una persona natural que reside en Florida y usa el inmueble como vivienda. Restringe la disposición por causa de muerte cuando sobrevive el cónyuge o un hijo menor, y una enajenación en vida por un dueño casado normalmente necesita la comparecencia del cónyuge. No es el crédito federal de estate tax de quien no es ciudadano ni está domiciliado en Estados Unidos. Una persona que no es ciudadana de Estados Unidos, y que de verdad reside en la vivienda de Florida, puede tener homestead. Vea homestead en Florida y la transferencia a un Trust.
Si el dueño fallece con un inmueble de Florida a su nombre individual, un procedimiento sucesorio en Florida es el camino ordinario hacia un título negociable, aunque exista un testamento en otro país. La administración ancilar es un procedimiento de Florida. La coordinamos con el fiduciario. No administramos la sucesión del país de origen.
Un Trust queda fondeado cuando la escritura transmite el inmueble al trustee, en la forma que el registro de Florida acepta, y el instrumento autoriza al trustee a tenerlo. Si el dueño está casado y el inmueble es homestead, la comparecencia del cónyuge forma parte de esa escritura. Las consecuencias federales de impuesto sobre la renta y de estate tax las modela el asesor fiscal antes de registrar. Vea fondeo de un foreign trust.
La retención de FIRPTA en la disposición de un U.S. real property interest es un régimen federal. Lo señalamos. No lo reescribimos. La nota en español sobre la ganancia es ganancias de capital en la venta de propiedad en Florida.
Una limited liability company de Florida o de Delaware puede ser un titular útil. Su nombre no decide el estate tax de Estados Unidos. La clasificación disregarded para el impuesto sobre la renta no resuelve el situs de estate tax de la participación de un dueño extranjero en una LLC de un solo miembro. Esa pregunta no queda zanjada por la clasificación del impuesto sobre la renta. Una participación en una partnership es un análisis de hechos. La nota en español es una LLC no decide el impuesto al patrimonio.
Un patrón que vemos en familias de México, Colombia o Brasil es un condominio en Miami escriturado a una persona, con un testamento firmado en su país y sin una escritura de Florida al trustee. Familias de Argentina, Perú o Panamá llegan con la misma escritura y con un testamento distinto de su país. Las preguntas de Florida son las mismas: quién tiene el título, si el dueño reside en el inmueble de modo que aplique el homestead, qué pasa si fallece, y si una transferencia al trustee es el documento de Florida que corresponde. El inmueble en el país de origen, y la sucesión de ese país, se quedan con el abogado de allá. No explicamos esas reglas.
El estate tax federal sobre bienes raíces de Estados Unidos es un estatuto distinto del homestead de Florida y del probate de Florida. Para un causante que no es ciudadano ni está domiciliado en Estados Unidos, el Código concede un crédito unificado de $13,000 bajo la sección 2102(b), que es el crédito que las instrucciones del Form 706-NA describen frente a los primeros $60,000 del caudal gravable, salvo que un tratado cambie el crédito. El situs de otras clases de activos, incluidos los depósitos, no es la misma regla que el situs de un inmueble. No las aplanamos en esta página. El trabajo de estate tax está en wealth structuring for foreign nationals.
Otras notas, que no reescribimos: cinco errores al comprar propiedad en Florida, si tiene propiedades en Miami y fallece, y el impuesto al patrimonio. La versión en inglés de esta página es Florida Real Estate Owned by Non-U.S. Persons.
El agente inmobiliario, el banquero privado y el family office suelen ver primero el contrato. La escritura de Florida, la declaración de homestead y el fondeo del Trust son trabajo legal. Tomamos ese trabajo. La asesoría de inversión se queda con el asesor.
Counsel for wealth advisers · Homestead y la transferencia a un Trust · Foreign trusts · Private wealth
Escriba como la familia, o como el asesor. Cuéntenos quién es dueño de los bienes y qué dicen hoy los documentos. Coordinaremos una conversación. No hay compromiso.